買屋流程

家庭人數不只關係到您目前需要幾間房？空間要多大？若有小孩，更要考慮到未來可能多久以後需要換屋、以及能否同時負擔小孩教育費與房貸等因素。

一般而言住宅租金長期波動通常不如房價來的大，因此在買屋前可評估自身經濟能力，同時比較同類型住宅的租金和房貸利息何者較高、本身是否有能力負擔房貸繳款。

多看房市相關新聞以了解市場主流產品？當前房屋-買賣趨勢、以及房價波動情形。若您是為長期自住而購屋，其實短期內房價的漲跌並不是那麼重要，反倒是環境、交通、格局等才是決定購買與否的關鍵因素。機會通常瞬間即過？您可透過掌握以下幾大趨勢，即可做出買屋決策：

(1) 房價直直落，市場議價空間大。

(2) 政府有計畫的推出多項優惠方案，提高民眾購買力(如優惠房貸、增值稅兩年減半等)

(3) 房屋在降空間有限。

(4) 不動產投資報酬率大於銀行定存或其它金融產品。

(5) 成立新家庭(如新婚)

各縣市房市結構均有所不同，而縣市內各行政區及商圈有有不同的生活機能、交通狀況、周邊設施及環境品質等，而以上這些條件也將攸關您未來換屋轉手時的難易度。

購屋牽涉範圍極廣，所包含之成本費用也較為複雜，主要應包含各項稅賦、購買價金(含自備款及貸款)、搬家費用、裝潢費用，此外若您委託仲介公司協助您購屋，另需支付該仲介公司所規定之服務費用，但同時這也將為您省下可觀的時間、精神與風險。以群義房屋為例，統一向買方收取交易金額之2%作為服務費。

目前銀行核貸金額約為交易金額之五~七成不等，其餘即為自備款，其中包含各類稅費、代書費、仲介服務費等。

(1) 本金平均攤還試算：輸入您的貸款金額、貸款年限及年利率，即可為您試算出每月應繳之金額。

(2) 階段調息攤還試算：銀行貸款除單一利率外，另有分階段調息的利率，最多分為四階段，請將各年利率依次填入，即可算出每月應繳金額。

1. 檢視您的房屋稅單

購入「新屋」或「中古屋」時，如欲做住家使用，應查看前屋主所留之最近一期房屋稅單上用途是否為「住家用」，以免被課以非住家非營業用稅率。如您同時做住家及營業使用，應主動向稅捐稽徵機關申請依個別使用面積，分別適用不同稅率來課徵，以節省房屋稅。

2. 辦理自用住宅

申報房屋稅、地價稅時，政府會針對自住型購屋給予優惠。在地價稅部分，符合相關規定的自用住宅用地地價稅只有千分之二。此外公共通行的騎樓、巷道及走廊用地皆可提出減免地價稅。

3. 重購退稅

土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於相關規定，其新購之土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機構申請就其已納土地所有權人於出售土地或土地被徵收，自完成移轉登記或領取補土地
增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。

4. 以不動產代替現金贈與

房地產贈與是以政府當時的「土地公告現值」及「房屋評定價格」來計算贈與總值，非以市價計算，而一般來說市場價直是高於法定價值的。此外，同一棟房地產也可分年分次贈與子女，每年贈與1/3或1/2，可減免贈與稅。

為了談出個好價錢，購屋者可以依房屋優劣點、喜好程度、屋主售屋動機等資訊，在參酌成交行情以決定出價高低。屋況佳的房子出價的人較多，因此若房子相當喜歡，適度提高價錢是有必要的。為了順利拉近賣賣雙方房屋價款、付款方式的歧異，買方可以簽訂「要約書」或支付「斡旋金」由房仲業者居間協調撮合，以加速交易的完成。當屋主同意「斡旋金」收據上買方所列的條件時，該項買賣便已成立，此時「斡旋金」便轉成定金，「斡旋金」有協助買方向屋主議價及避免屋主反悔不賣的功能，可保障買方的承購資格。

「要約書」也可傳達買方買屋條件，好處是不必付出錢，只要屋主在要約書簽名同意，該項買賣依然有效，只是，購屋者必須明白，雖然要約買方不必付錢，但若屋主同意，雙方仍有履約的義務。

(1) 買賣價金以信託專戶監督控管，並依約執行作業，買賣雙方在交易結束前皆無法任意挪用專戶內金額，可避免違約侵占或惡意挪用。

(2) 買賣任一方若遭對方違約，即由履約保證承辦銀行或經理公司負責保障其交易金之權益及賠償責任。

(3) 群義房屋之履約保證由長期保持密切合作之僑馥建經、安新建經與第一建經承辦，這三家公司同時也承辦多家知名房仲業之履保業務，於該領域內具備公信力，並且不受金融機構房貸業務的限制及要求，承辦物件範圍廣、作業迅速。

(4) 以交易金額的萬分之六作為履約保證費用並由買賣雙方平分，亦即每壹仟萬交易金額，單方付款三千元，即可避免大筆金額遭到侵佔之風險。

一般情況而言，買方應於簽約時支付交易總金額10%予賣方，之後依序於用印10%、完稅10%、交屋時支付70%，始完成本次交易之交易款項支付。但實際之各階段支付比例，可以買賣雙方簽約時協調而定。