賣屋流程
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  • 1.售屋前準備

  • 2.開始售屋

  • 3.相關稅費

  • 4.簽約用印


• 評估出售與否

在賣屋之前,首先應了解自己的動機為何,主要應可分為以下幾項:

1. 市場行情高於當初買入價格,出售可賺取利潤。

2. 投資報酬率不如預期,轉換投資置產標的。

3. 財務負擔過重,無法負擔。

4. 家庭人數變動,造成空間不足或過多。

5. 地點環境不佳,造成生活不便或發展性低。

6. 考慮家庭未來規劃,如工作移居、小孩就學、移民等。

7. 屋況不佳或房屋老舊,想更換新居。


• 分析房屋特點

主要可從以下幾個面向去分析:



1. 坐落地段

所屬學區、生活機能、交通建設、未來發展等因素,時常是影響房屋價值的關鍵因素,因此售屋前若對所處地段行情不了解,可洽詢房屋仲介公司做深入了解。



2. 屋外環境

例如房屋外觀、座向、社區管理、環境綠化等、將影響現場看屋之第一印象。



3. 屋內狀況

一般而言,隔音及水電狀況良好、格局方正、裝潢新、通風採光佳等,都為您的房屋家分不少。


• 蒐集市場行銷

除向左鄰右舍打聽以及報章雜誌比較外,亦可向仲介業者諮詢,或上網至內政部地政司查詢詳細房地產交易價格。

• 五大售屋管道

目前一般的售屋處理途徑,大致有下列五種:

1. 委託親朋好友代為尋覓。

2. 委託大樓管理員或其他街坊鄰居留心合意人選。

3. 在社區、街坊或鄰近村里公告來張貼吉屋求售紅紙條。

4. 刊登報章廣告。

5. 委託仲介公司銷售。



如果有意自行處理銷售事宜,可以張貼紅紙條、刊登報章廣告等手法進行,不過,這種方式可能會遭不肖房屋公司「掃街處理掉」,或購屋者電話探尋、登門拜訪等情形。好處是對比較有閒,同時又想了解房屋銷售的人,可以滿足其成就感;壞處是需要時間過濾暸解。而委託仲介公司銷售處理,對生活在都會區的上班族而言,時間成本是其重要考慮,另外仲介公司的專業人員可將房屋標的物相關資料調查清楚,節省購屋的探尋疑問,相對有利於本物件的處理銷售。儘管房屋仲介公司也需透過廣告刊登、紅紙條張貼及店頭銷售等方式處理,唯因銷售人員相對較能掌控購屋者心理和銷售技術,處理上自然比一般人來的專精、有效。不過仍需選擇信譽良好的房仲公司,簽立委託契約時留心雙方權利義務條款,發生購屋糾紛才能確保本身權益不致受損。

• 節稅攻防戰


1. 辦理自用住宅

在土地增值稅部份,土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分者,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之。此外在地價稅部分,符合相關規定的自用住宅用地地價稅率只有千分之二。此外公共通行的騎樓、巷道及走廊用地均可提出減免地價稅。


2. 長期持有土地

持有土地超過二十年以上者,就其土地增值稅超過最低稅率部份減徵收百分之二十。持有年限越高,減徵比率越高。


3. 重購退稅

土地所有權人於出售土地或土地被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地價之日起,二年內重購土地合於相關規定,其新購之土地地價超過原出售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機構申請就其已納土地所有權人於出售土地或土地被徵收,自完成移轉登記或領取補土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額。






• 履約保證的優點


1. 買賣價金以信託專戶監督控管,買賣雙方在交易結束前皆無法任意挪用專戶內金額,可避免違約侵占或惡意挪用


2. 買賣任一方若遭對方違約,即由履約保證承辦公司負責保障其交易金之權益及索賠權益


3. 群義房屋之履約保證由長期保持密切合作的建經公司承辦,該公司同時也承辦多家知名房仲業之履保業務,不和任何房仲業者存在投資關係,於該領域內具備公信力,並且不受金融機構房貸業務的限制及要求,承辦物件範圍廣、作業迅速。


4. 以交易金額的萬分之六作為履約保證費用並由買賣雙方平分,亦即每壹仟萬交易金額,單方付款三千元,即可避免大筆金額遭到侵佔之風險。